פסק-דין בתיק ת"א 2576-06

א.         עניינה של התביעה שלפניי הוא בביצועו של הסכם קומבינציה שחתמו התובעת- הנתבעת שכנגד, ירון ישעיהו בע"מ (להלן: " ישעיהו בע"מ"), והנתבעת- התובעת שכנגד, חברת חלקה 93 6386 בע"מ (להלן: " גוש חלקה").

ב.         תיאור העובדות

גוש חלקה היא חברה המחזיקה ב-98% מהזכויות במגרש הידוע כחלקה 202 בגוש 6386 ברחוב רוטשילד בפתח תקווה (להלן: " המגרש"). הנתבע מס' 2, התובע שכנגד מס' 2, מר הילזנרט (להלן: " מר הילזנרט") הוא בעל מניות בגוש חלקה (להלן ביחד: " הנתבעים" או " התובעים שכנגד", לפי העניין). 

ישעיהו בע"מ היא חברה יזמית וקבלנית העוסקת בהקמת בניינים ובתים משותפים. התובע מס' 2, הנתבע שכנגד מס' 2, מר ירון ישעיהו (להלן: " מר ישעיהו") הוא בעל מניות בישעיהו בע"מ (להלן ביחד: " התובעים" או " הנתבעים שכנגד", לפי העניין). 

ביום 22.5.1994 כרתו גוש חלקה וישעיהו בע"מ הסכם קומבינציה, שלפיו תרכוש ישעיהו בע"מ מגוש חלקה חלק מהמגרש בתמורה לבניית שטח מסחרי, בית קולנוע ובית 'גיל הזהב' על המגרש (להלן: " הפרויקט"). עו"ד אורנה שגיב ייצגה את הצדדים בהסכם הקומבינציה ובשאר ההסכמים שנכרתו ביניהם מאוחר יותר (להלן: " עו"ד שגיב").

במסגרת ההסכם התחייבה גוש חלקה למכור לישעיהו חלקים בפרויקט לפי אחת משתי החלופות:

1.      " 61% מתוך סה"כ שטחי יחידות הפרויקט, כמפורט בסעיף 9 להלן (כשלבעל המגרש [גוש חלקה - י"ש] יוותרו 36%, כמפורט להלן: הבניה של פנים מבנה יחידות בית גיל הזהב וכן השטחים הציבוריים (שטחי הלובי בלבד) של בית גיל הזהב, לפי תוכנית האדריכל, תהיה לפי רמה שלא תפחת מבית גיל הזהב שבנתה חברת כלל בכפר סבא.

2.      57% מתוך יחידות המסחר והקולנוע, כשלבעל המגרש יוותרו 41% ממנו.

3.      החלקים במבנה המשמשים את פרויקט גיל הזהב ועשויים לשימוש עיסקי יועמדו בשיעור של 39% לבעל המגרש ו-59% לקבלן [ישעיהו - י"ש]".

עוד הסכימו הצדדים כי " הקבלן יגיש את תוכניות הבניה של הפרויקט, בהקדם האפשרי, יטפל בהוצאת היתר, ללא הפסק וכפוף לתכנון האדריכלי ואישור הרשויות ויקבל היתר בניה תוך 12 חודשים מיום חתימת חוזה זה. הקבלן ישלם כל תשלום החל עליו, לא יאוחר מ-15 יום מיום שניתן לשלמו, ולא יעכב כל פעולה אפשרית לצורך זרוז הליכים לקבלת היתר הבניה והוצאתו". כמו כן הוסכם כי אם לא יאושרו תוכניות הבניה של הפרויקט " יגיש הקבלן במהירות, ויטפל בקבלת היתר הבניה לתוכניות בינוי אשר תכלול את השינויים והתיקונים לפי דרישת הרשויות המוסמכות", וכי " תוכניות השינוי תובאנה לאישור בעל המגרש, שלא יהא רשאי לסרב להן, אלא מטעמים סבירים, אולם מטעמים סבירים יהיה רשאי לסרב להן כל זאת תוך 21 יום" ו" בכל מקרה לא יהיה הקבלן חייב בתוספת כלשהי על המפרט הטכני המצורף והנובע מתוכנית השינויים - והכל בכפוף לשמירת יחס חלוקת השטחים שבין הצדדים" (סעיף 5 להסכם). 

בסעיף 6 להסכם הוסכם כי עם קבלת היתר הבניה תימסר לישעיהו בע"מ החזקה במגרש, והיא תבנה את הפרויקט " באופן סדיר ורצוף עד לסיומו ללא כל הפסקה". בסעיף 8 הוסכם על תרופות משפטיות לגוש חלקה באם ישעיהו בע"מ לא תתחיל בבניית הפרויקט במועד.

בסעיף 9 הסדירו הצדדים את אופן מימון הפרויקט, כך שינתן ליווי פיננסי לפרויקט על ידי בנק.

בסעיף 12 הסדירו הצדדים את נושא תשלום המסים הכרוכים בבניית הפרויקט. כך הסכימו הצדדים כי " מס רכישה של החלקים במגרש שיועברו על שמו של הקבלן - יחול על הקבלן וישולם על ידו, מס שבח מקרקעין עד לגובה של 400,000$ יחול על בעל המגרש, מס שבח מקרקעין מעל שווי של 400,000$, ככל שיהיה יחול על הקבלן". עוד הוסכם כי ישעיהו תלווה לגוש חלקה את סכום מס השבח עד לסכום של 400,000$. באשר לתשלום היטל השבחה, הסכימו הצדדים כי " הקבלן ישא בתשלום היטל השבחה בגין אישור קומת הקרקע המסחרית + 4 קומות מגורים ואילו לגבי תשלום היטל השבחה בגין שינוי יעודן של 4 קומות מגורים ישא כל צד בהיטל ההשבחה החל על שינוי היעוד על חלקו".

עוד הוסכם כי ישעיהו בע"מ תיתן לגוש חלקה הלוואה, ללא ריבית, בסכום של 200,000$, וסכום זה יוחזר לה עם גמר הבניה או מהתקבולים הראשונים של המרכז, לפי המוקדם מביניהם.

בשלב הראשון נבנו על מגרש שלוש קומות חניון, קומת מסחר וקומת ביניים. קומת המסחר אוכלסה בחודש נובמבר 2000, ומאותה עת החלו הצדדים לקבל דמי שכירות. 

באשר לבית אבות נעשו ניסיונות לשנות את ייעוד המגרש מבית אבות למגורים, וזאת על פי התב"ע החלה על המגרש-178/4. משניסיונות אלה כשלו, הסכימו הצדדים, כי ישעיהו בע"מ תגיש הצעה למכרז שפרסם משרד העליה והקליטה באמצעות "עמידר" (להלן: " עמידר") להקמת מקבץ דיור עבור עולים חדשים. לאחר שישעיהו בע"מ זכתה במכרז, ונחתם ביום 27.2.2002 הסכם בינה לבין עמידר למתן שירותי דיור (נספח ג' לתצהיר מר ניר ירון), חתמו ביניהם הצדדים על הסכם נוסף שעניינו הקמת מקבץ הדיור (להלן: " הסכם מקבץ הדיור" - נספח ב' לתצהיר מר ניר ירון).

במסגרת ההסכם הסכימו הצדדים כי מקבץ הדיור יבנה בהתאם לתכנית שהכין האדריכל שמעון רודה ואשר הוצגה לצדדים (סעיף 1א להסכם מקבץ הדיור). הוסכם כי ישעיהו בע"מ " תגיש את הבקשות להיתר הבניה ותפעל ככל שביכולתה לבנית המבנה במועדים הקבועים בחוזה מקבץ הדיור עם עמידר [..]", והיא " תהא אחראית לבדה כלפי עמידר בכל הקשור לעמידה במועדים וביתר תנאי חוזה מקבץ הדיור" (שם, סעיף 2).

עוד התחייבה ישעיהו בע"מ בהסכם " לסיים את בנין מקבץ הדיור תוך 21 חודשים מקבלת היתר בניה בפועל. היה ולא תסתיים הבניה במועד הנ"ל תחויב ירון ישעיהו לשלם לחברת חלקה את הסכום הנקוב בסעיף 4א [15,600$- י"ש] במשך תקופת האיחור...".

נקבע כי התשלומים לגוש חלקה יהיו בשיעור הקבוע - 15,600$, ללא תלות במספר יחידות הדיור במקבץ (סעיף 4ב). ו" כי להבטחת ביצוע הבניה נדרשת ירון ישעיהו ליתן לעמידר ערבות בנקית בסך של כ-800,000 ש"ח לעמידר. בנוסף וכנגד שעבוד הנכס בליווי הפננסי ועד לשחרור חלקה תתן ירון ישעיהו לחברת חלקה ערבות אישית של משה שוב" (סעיף 6).